Was ist eine hypothekenbesicherte Revenue-Anleihe?

Hypothekenbasierte Revenue-Anleihen sind eine Art Schuldverschreibung, die zur Finanzierung zinsgünstiger Hypotheken verwendet wird. Diese Anleihen werden in der Regel von Kommunen ausgegeben, um soziale Vorteile für die Gemeinschaft zu schaffen. Die Kuponzahlungen der Anleihe werden durch die von den Krediten eingezogenen Hypothekenzahlungen finanziert. Ähnlich wie bei anderen kommunalen Anleihen sind die Erträge aus hypothekenbasierten Revenue-Anleihen in der Regel steuerfrei.

Grundlagen

Eine hypothekenbasierte Revenue-Anleihe, ein kommunales Schuldtitel, erleichtert die Finanzierung erschwinglicher Hypotheken. Die Kuponzahlungen der Anleihe stammen aus den Zinserträgen der zugrunde liegenden Hypotheken, die sie unterstützt.

Ein Blick auf hypothekenbasierte Revenue-Anleihen

Kommunen setzen hypothekenbasierte Revenue-Anleihen ein, um Mittel für zinsgünstige Hypotheken zu sichern. Die Kuponzahlungen dieser Anleihen ergeben sich aus den durch die finanzierten Kredite eingezogenen Hypothekenzahlungen. Im Wesentlichen kompensieren Institutionen, die die Hypothekenfinanzierung an Anleihegläubiger delegieren, diese auf Basis des Hypothekenzinssatzes. Housing Finance Agencies (HFAs) sind häufige Emittenten solcher Anleihen.

Im Unterschied zu mortgage-backed securities (hypothekenbesicherten Wertpapieren) stammen hypothekenbasierte Revenue-Anleihen von Kommunen, während erstgenannte typischerweise mit privaten Akteuren oder staatlich geförderten Einrichtungen (GSEs) verbunden sind.

Kommunen bevorzugen hypothekenbasierte Revenue-Anleihen, weil sie soziale Vorteile in ihren Gemeinden fördern können. Indem diese Anleihen mit zinsgünstigen Hypotheken unterlegt werden, unterstützen Kommunen einkommensschwache Erstkäufer und ermöglichen ihnen monatliche Zahlungen, die bei Standardhypotheken sonst unerschwinglich wären.

Revenue Bonds: Eine finanzielle Perspektive

Revenue Bonds, eine Kategorie kommunaler Anleihen, verwenden geliehenes Kapital für ertragsgenerierende Projekte oder Investitionen. Diese Anleihen werden aus den Erträgen zurückgezahlt, die das investierte Kapital erwirtschaftet.

Im Gegensatz zu general obligation bonds, die Kommunen aus verschiedenen Quellen einschließlich Steuereinnahmen bedienen, bergen Revenue Bonds ein erhöhtes Risiko, da sie auf einem spezifischen Einnahmestrom beruhen. Grundsätzlich sollte dieses zusätzliche Risiko Investoren eine höhere Rendite im Vergleich zu general obligation bonds bieten.

Innerhalb der Revenue Bonds bieten hypothekenbasierte Revenue-Anleihen, auch als Wohnungsbauförderungsanleihen bekannt, steuerfreie Kuponzahlungen für Investoren. Diese steuerliche Vorteilhaftigkeit erhöht ihre Attraktivität, obwohl sie niedrigere Zinssätze entsprechend den sie stützenden Hypotheken aufweisen. Die Erlöse aus Anleiheemissionen können auch verschiedene Immobilienentwicklungen finanzieren, wie zum Beispiel bezahlbaren Wohnraum zur Miete. In solchen Fällen decken Entwickler die Zinszahlungen durch die Mieteinnahmen, die sie erzielen.

Strukturierung hypothekenbasierter Revenue-Anleihen

Hypothekenbasierte Revenue-Anleihen entstehen häufig durch Partnerschaften zwischen Freddie Mac, Ginnie Mae und HFAs. Die ursprünglichen Hypothekengeber bündeln Hypotheken in Wertpapiere, die von Freddie Mac oder Ginnie Mae gestützt werden. Diese Wertpapiere werden anschließend an Wohnungsbauförderungsstellen verkauft. Wichtig ist, dass nicht die einzelnen Hypotheken gehandelt werden, sondern die Wertpapiere selbst. Staatliche oder lokale Regierungen geben in Zusammenarbeit mit HFAs diese Wertpapiere aus.

Investmentchancen bei hypothekenbasierten Revenue-Anleihen

Investoren in hypothekenbasierte Revenue-Anleihen sollten eine angemessene Entschädigung für ihr Risiko verlangen. Das Ausfallrisiko von Hypothekendarlehen bleibt bei Immobilienbesicherten Anleihen ein Thema, auch bei unter dem Marktniveau liegenden Krediten. Die Qualität der Kreditvergabe (Underwriting) ist ein entscheidender Faktor bei der Bewertung dieser Anleihen, die unterschiedliche Laufzeiten aufweisen können. Die meisten haben kurze Laufzeiten, was das Ausfallrisiko reduziert und niedrigere Zinssätze aufrechterhält.

Steuervorteile im Zusammenhang mit Wohnungsbauförderungsanleihen können die damit verbundenen Risiken mindern. Der Wert der steuerfreien Zinsen hängt von den tatsächlichen Steuereinsparungen im Vergleich zu ähnlichen Anlagen ab und steht in Relation zum Grenzsteuersatz des Investors.

Fazit

Hypothekenbasierte Revenue-Anleihen sind ein wertvolles Finanzinstrument für Kommunen, um zinsgünstige Hypotheken zu unterstützen und gleichzeitig soziale Wohlfahrt zu fördern. Diese Anleihen, gestützt durch die Erträge der finanzierten Kredite, bieten steuerliche Vorteile und stellen eine attraktive Option für Investoren dar. Ihre Abhängigkeit von spezifischen Einnahmeströmen, kombiniert mit solidem Underwriting und kurzfristigen Laufzeiten, trägt zu ihrer Attraktivität bei. Eine Investition in diese Anleihen kann bei sorgfältiger Abwägung von Risiko und Steuervorteilen erhebliche Renditen bringen und ist somit eine praktikable Option in der kommunalen Finanzierung.