Comprendre la loi Housing and Economic Recovery Act (HERA) de 2008
La Housing and Economic Recovery Act (HERA) a été promulguée par le Congrès en 2008 en réponse aux difficultés financières du secteur du logement. Elle a permis à la Federal Housing Administration (FHA) d'offrir des garanties pour de nouveaux prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans pour certains emprunteurs. De plus, la HERA a établi des normes minimales d'apport pour les prêts FHA afin de promouvoir un accès responsable à la propriété et de stabiliser le marché immobilier.
Principes de base
La HERA a été introduite pour traiter les conséquences de la crise des prêts hypothécaires subprimes de 2008. Elle a autorisé la Federal Housing Administration à garantir jusqu'à 300 milliards de dollars de nouveaux prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans pour les emprunteurs subprimes, tout en exigeant que les prêteurs réduisent le solde des prêts à 90 % de leur valeur estimée actuelle pour pouvoir participer au programme. L'objectif principal de la HERA était de résoudre les problèmes majeurs de l'industrie du prêt hypothécaire après la crise financière et l'effondrement du marché du logement de 2008 et de prévenir de futures crises en combattant des pratiques telles que les prêts prédateurs.
HERA et les GSE (entreprises parrainées par l'État)
La HERA visait à restaurer la confiance dans les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) comme Fannie Mae et Freddie Mac, qui fournissaient des prêts immobiliers. Elle a permis aux États de refinancer les prêts subprimes via des obligations de revenus hypothécaires et a créé la Federal Housing Finance Agency (FHFA) pour superviser ces GSE. La FHFA a pris le contrôle de Fannie Mae et Freddie Mac, les plaçant sous tutelle en 2008.
La HERA comprenait également plusieurs lois secondaires :
- FHA Modernization Act of 2008
- Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing Act of 2008
- Housing Assistance Tax Act of 2008
Les principaux objectifs de la mise sous tutelle de Fannie Mae et Freddie Mac étaient d'éviter le recours aux renflouements financés par les contribuables, d'assurer la disponibilité du crédit hypothécaire pour le logement abordable et de maintenir un marché secondaire hypothécaire solide.
Loi de modernisation de la FHA
La HERA a apporté des changements significatifs aux prêts FHA. Elle a relevé le plafond des prêts FHA, imposé un apport de 3,5 % et suspendu les primes basées sur le risque pendant 12 mois. La loi a également interdit les apports financés par le vendeur et a permis à la FHA d'assurer jusqu'à 300 milliards de dollars de refinancements à taux fixe sur 30 ans pour les emprunteurs en difficulté. Les titulaires d'hypothèques existants étaient tenus d'accepter le produit du prêt assuré comme paiement intégral d'une dette préexistante. De plus, les prêts FHA pouvaient exiger un apport plus élevé de 10 % pour les emprunteurs ayant un score de crédit inférieur à 580.
Loi Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing
La loi exigeait que tous les États mettent en place un système de licence et d'enregistrement pour les originataires de prêts hypothécaires (MLO), soit indépendamment en respectant les normes fédérales, soit en rejoignant un registre multilatéral. Elle insistait également sur l'illégalité de la discrimination dans l'octroi de prêts hypothécaires et précisait les options pour signaler de tels incidents au Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ou au HUD.
Titre V de la HERA
Le but du Titre V de la HERA est de s'assurer que les acheteurs de logements traitent avec des originataires et des prêteurs fiables lors de l'obtention de prêts hypothécaires, grâce à l'application de normes nationales pour la licence et l'enregistrement des originataires de prêts hypothécaires.
Conclusion
L'objectif principal de la Housing and Economic Recovery Act est d'établir un marché du logement stable pour les emprunteurs, les prêteurs et les investisseurs. Même si les propriétaires et les acheteurs potentiels ne le réalisent pas pleinement, la loi les affecte. En protégeant contre les prêts prédateurs et les pratiques injustes, elle garantit que les Américains peuvent acheter des maisons en toute confiance et sans craindre une nouvelle crise du logement similaire à celle de 2008.