Жилищные облигации — это вид долговых ценных бумаг, выпускаемых государственными или местными органами власти для финансирования проектов по развитию доступного жилья. Это форма муниципальных доходных облигаций, которая предоставляет правительству дешёвое финансирование и предлагает налоговые льготы кредиторам, особенно тем, кто находится в более высоких налоговых рамках. Ипотечные кредиты, предоставляемые в рамках жилищных облигаций, ограничены первичными покупателями жилья с доходом не выше медианного дохода по региону, а стоимость приобретаемого жилья не может превышать 90% средней цены покупки в регионе.
Основы
Муниципальные долговые ценные бумаги, известные как жилищные облигации, представляют собой особый финансовый инструмент. Эти облигации специально выпускаются государственными или местными органами власти с целью привлечения средств для реализации проектов по созданию доступного жилья.
Понимание жилищных облигаций
Жилищные облигации — финансовый инструмент, используемый государственными и местными органами власти для финансирования строительства или ремонта объектов доступного жилья. Эти облигации предусматривают выплаты основного долга и процентов и могут требовать одобрения избирателей; доступны кратко- и долгосрочные варианты.
Муниципальные власти, стремясь собрать средства для различных проектов, используют два основных вида муниципальных облигаций: обязательства общего характера (general obligation, GO) и доходные облигации. Облигации общего характера обеспечиваются финансовыми ресурсами государства или местного органа и их налоговыми полномочиями для выполнения обязательств; они поддержаны полным доверием и кредитоспособностью правительства. В отличие от них, доходные облигации ориентированы на ожидаемые поступления, генерируемые проектом. Жилищные облигации относятся к доходным облигациям.
Признанные облигациями частной деятельности (private activity bonds, PABs), жилищные облигации предоставляют финансирование квалифицированным коммерческим и некоммерческим застройщикам, поддерживая проекты многоквартирного и пожилого жилья для лиц с низким доходом. Кроме того, такие облигации позволяют предлагать недорогие ипотечные кредиты, облегчая приобретение жилья для малообеспеченных людей и семей.
Критерии жилищных облигаций
Ипотеки по жилищным облигациям предназначены исключительно для первичных покупателей жилья с доходом ниже медианного по местности. Такие ипотеки ограничивают цену покупки жилья до 90% от средней региональной цены.
Жилищные облигации предлагают выгодные процентные ставки и могут выпускаться в виде фиксированных или плавающих обязательств по требованию (VRDO). Выплаты держателям облигаций, включая основной долг и проценты, осуществляются за счёт целевых ипотечных погашений и доходов от инвестиций. Платежи по ипотекам собирает доверительный управляющий по жилищным облигациям, который размещает средства в краткосрочные инвестиции до наступления срока выплат держателям. По сути, надёжность выплат по жилищным облигациям зависит от своевременных и стабильных погашений процентов и основного долга заемщиками по ипотеке.
Преимущества жилищных облигаций
Жилищные облигации приносят выгоды и государству, и частным инвесторам. Государственные структуры получают значительные и недорогие источники финансирования, одновременно предлагая привлекательные налоговые льготы кредиторам с высокими доходами.
Для инвесторов процентные выплаты по жилищным облигациям освобождены от федерального и, в некоторых случаях, от государственного подоходного налога. Такая налоговая льгота становится особенно ценной при более высоких предельных ставках, выгодно влияя на инвесторов в верхних федеральных налоговых скобках. Хотя к некоторым инвесторам может применяться альтернативный минимальный налог (AMT), освобождение остаётся выгодным для тех, кто находится в более высоких налоговых категориях, компенсируя более низкие процентные ставки облигаций.
Кроме того, федеральные налоговые кредиты на жильё для малообеспеченных предлагают альтернативный или дополнительный источник финансирования проектов доступного жилья. Эти невозмещаемые федеральные налоговые льготы субсидируют часть ежегодных процентов по ипотеке, уплачиваемых правомочными покупателями жилья.
Заключение
Жилищные облигации являются важным финансовым инструментом для государственных и местных органов власти при финансировании проектов доступного жилья. Они обеспечивают правительствам недорогое финансирование и предоставляют налоговые льготы кредиторам с высокими доходами. Критерии жилищных облигаций ориентированы на первичных покупателей с ограниченным доходом, устанавливая ограничение цены покупки на уровне 90% от местной средней. Эти облигации предлагают конкурентные процентные ставки и гибкие структуры, принося пользу как государственному, так и частному сектору в их усилиях по обеспечению доступного жилья.