Was ist die Habendum-Klausel?

Verträge bei Grundstücksgeschäften enthalten einen Abschnitt, der als Habendum-Klausel bezeichnet wird und der Rechte und Eigentum regelt. In Immobilienmietverträgen behandelt sie die Rechte und Interessen des Mieters, während sie in Kaufverträgen die Übertragung des Eigentums ohne Beschränkungen regelt. In Öl- und Gasverträgen legt sie die anfängliche Laufzeit fest, während der ein Unternehmen Mineralrechte hält, ohne zur Aufnahme von Erschließungsmaßnahmen verpflichtet zu sein.

Grundlagen

Die Habendum-Klausel ist ein Vertragsabschnitt, der sich mit Eigentumsrechten, Interessen und Besitzverhältnissen befasst, die einer Partei im Rahmen eines Geschäfts eingeräumt werden. Sie wird häufig in unterschiedlichen immobilienbezogenen Dokumenten verwendet, darunter Grundstücksübertragungen, Mietverträge, Urkunden und Verträge in der Öl- und Gasbranche.

Wie funktioniert die Habendum-Klausel?

Je nach Art des Vertrags kann der Inhalt der Habendum-Klausel variieren. In Immobilienverträgen bezieht sie sich auf die Übertragung des Eigentums und etwaige damit verbundene Beschränkungen. Sie wird manchmal als "to have and to hold clause" bezeichnet wegen ihres einleitenden Wortlauts. In Öl- und Gas-Pachtverträgen definiert die Habendum-Klausel die primären und sekundären Laufzeiten des Pachtvertrags und bestimmt dessen Dauer. In diesem Kontext liegt der Fokus auf dem Teil "and so long thereafter", der den Vertrag unter bestimmten Bedingungen verlängert. In der Öl- und Gasbranche ist die Habendum-Klausel auch als "term clause" bekannt.

In Immobilienverträgen

Habendum-Klauseln in Immobilienmietverträgen definieren die Rechte und Interessen des Mieters, während sie bei einem Kaufvertrag die Übertragung des Eigentums und eventuelle Beschränkungen regeln. Typischerweise besagen solche Klauseln, dass eine Immobilie ohne Beschränkungen übertragen wird und der neue Eigentümer nach Erfüllung von Bedingungen wie vollständiger Zahlung das volle Eigentum erhält. Diese Art von Eigentumstitel ist als "fee simple absolute" bekannt, vorbehaltlich staatlicher Gesetze und Befugnisse.

Die Habendum-Klausel, manchmal als "to have and to hold clause" bezeichnet, bezieht sich auf Eigentumsrechte und Besitzverhältnisse, die einer der Parteien in einem Geschäft eingeräumt werden. Sie ist üblich in verschiedenen immobilienbezogenen Dokumenten, einschließlich Grundstücksübertragungen, Mietverträgen, Urkunden und in der Öl- und Gasindustrie. Bei einigen Immobilienübertragungen kann die Habendum-Klausel jedoch Beschränkungen enthalten. Beispielsweise könnte ein Timeshare-Pachtvertrag den übertragenen Eigentumsanteil und damit verbundene Beschränkungen festlegen.

Countdowns and Lifespans

Gelegentlich unterliegt eine Immobilie oder ein Grundstück einer zeitlichen Begrenzung, nach deren Ablauf das Eigentum an eine andere Stelle zurückfällt. So lassen einige Vertragsregelungen die Entwicklung zu, begrenzen aber die Eigentumsübertragung auf maximal 100 Jahre. Das kann in der anfänglichen Pachtzeit zu hohen Immobilienwerten führen, während der Wert mit fortschreitender Frist bis zum Ablauf sinkt. Zudem können bestimmte Pachtverträge an die Lebensdauer des Pächters gekoppelt sein, sodass das Eigentum mit dem Tod des Pächters an den ursprünglichen Eigentümer zurückfällt.

In Öl- und Gasverträgen

Im Öl- und Gassektor beschreibt die Habendum-Klausel die anfängliche Laufzeit, während der ein Unternehmen Mineralrechte an einem Grundstück hält, ohne dass eine Pflicht zur Exploration besteht. Diese Laufzeit erstreckt sich typischerweise über einen Zeitraum von einem bis zehn Jahren, abhängig vom Potenzial des Feldes. Erfolgt während dieser Periode keine Produktion, verfällt die Pacht.

Wenn das Unternehmen jedoch bohrt und mit der Produktion von Öl oder Gas beginnt, beginnt die sekundäre Laufzeit und läuft so lange weiter, wie die Produktion andauert. Die Habendum-Klausel ermöglicht es dem Verpächter, die Pacht neu zu vergeben, falls der Pächter innerhalb der anfänglichen Laufzeit keine Produktion aufnimmt, schützt aber zugleich den Pächter, der in das Grundstück investiert und die Produktion aufnimmt.

Fazit

Die Habendum-Klausel ist ein wesentlicher Bestandteil immobilienbezogener Verträge, einschließlich Grundstücksübertragungen, Mietverträgen, Urkunden sowie Verträgen der Öl- und Gasindustrie. Das Verständnis der verschiedenen Varianten und ihrer Funktionsweise ist für alle Beteiligten dieser Vertragsarten von großer Bedeutung.