Was sind Wohnungsanleihen?
Wohnungsanleihen sind eine Form von Schuldverschreibungen, die von Landes- oder Kommunalregierungen ausgegeben werden, um Projekte für bezahlbaren Wohnraum zu finanzieren. Sie sind eine Form kommunaler Revenue-Bonds, die den Behörden eine kostengünstige Finanzierung ermöglichen und Kreditgebern, insbesondere in höheren Steuerklassen, steuerliche Vorteile bieten. Durch Wohnungsanleihen vermittelte Hypotheken sind auf Erstkäufer beschränkt, deren Einkommen das regionale Median-Einkommen nicht überschreitet, und der Kaufpreis des Hauses darf 90 % des durchschnittlichen regionalen Kaufpreises nicht übersteigen.
Grundlagen
Kommunale Schuldverschreibungen, bekannt als Wohnungsanleihen, stellen ein besonderes Finanzinstrument dar. Diese Anleihen werden gezielt von Landes- oder Kommunalbehörden begeben, um Mittel für den Ausbau von bezahlbarem Wohnraum zu beschaffen.
Wohnungsanleihen im Überblick
Wohnungsanleihen sind ein Finanzinstrument staatlicher und kommunaler Stellen zur Finanzierung von Neubau- oder Sanierungsprojekten für bezahlbaren Wohnraum. Diese Anleihen umfassen sowohl Rückzahlung des Kapitals als auch Zinsverpflichtungen, können einer Abstimmung durch Wähler bedürfen und bieten sowohl kurz- als auch langfristige Laufzeiten.
Kommunale Behörden nutzen zur Mittelbeschaffung zwei Hauptarten von Anleihen: General Obligation (GO)-Bonds und Revenue-Bonds. General Obligation Bonds stützen sich auf die finanziellen Mittel des Bundeslandes oder der Kommune und deren Steuerhoheit zur Bedienung der Zahlungen und werden durch den vollständigen Kredit der Regierung abgesichert. Revenue-Bonds hingegen basieren auf den erwarteten Einnahmen eines Projekts. Wohnungsanleihen zählen zu den Revenue-Bonds.
Als Private Activity Bonds (PABs) klassifiziert, finanzieren Wohnungsanleihen sowohl qualifizierte gewinn- als auch gemeinnützige Entwickler und unterstützen Projekte für einkommensschwache Mehrfamilienhäuser und Seniorenwohnheime. Zudem ermöglichen diese Anleihen zinsgünstige Hypotheken, um Wohneigentum für einkommensschwache Personen und Familien zu erleichtern.
Kriterien für Wohnungsanleihen
Hypotheken, die über Wohnungsanleihen bereitgestellt werden, richten sich ausschließlich an Erstkäufer mit einem Einkommen unterhalb des regionalen Medians. Diese Hypotheken begrenzen den Kaufpreis des Hauses auf maximal 90 % des regionalen Durchschnittspreises.
Wohnungsanleihen bieten vorteilhafte Zinssätze und können als festverzinsliche oder variable-rate demand obligations (VRDO) ausgestaltet sein. Zahlungen an Anleihegläubiger, einschließlich Kapital und Zinsen, stammen aus zweckgebundenen Hypothekenrückzahlungen und den Erträgen aus Anlagen. Die Rückzahlungen der Kreditnehmer werden vom Treuhänder der Wohnungsanleihe eingesammelt, der Kurzzeitinvestitionen bis zur Fälligkeit der Zinszahlungen verwaltet. Im Kern hängt die Verlässlichkeit der Zahlungen aus Wohnungsanleihen von pünktlichen und beständigen Zins- und Kapitalrückzahlungen der Hypothekenschuldner ab.
Vorteile von Wohnungsanleihen
Wohnungsanleihen bieten Vorteile für staatliche Stellen und private Investoren. Regierungen erhalten eine erhebliche, kostengünstige Finanzierung, während sie kreditwürdigen Anlegern attraktive steuerliche Anreize bieten.
Für Investoren sind die Zinszahlungen aus Wohnungsanleihen auf Bundesebene und teilweise auch auf Landesebene einkommensteuerfrei. Diese Steuerbefreiung wird mit höheren Grenzsteuersätzen besonders wertvoll und kommt Anlegern in höheren Bundessteuerklassen zugute. Für einige Anleger kann die Alternative Minimum Tax (AMT) gelten, dennoch ist die Steuerbefreiung für Anleger in höheren Steuersätzen oft vorteilhaft und kompensiert die tendenziell niedrigeren Zinssätze der Anleihen.
Darüber hinaus bieten bundesweite Steuergutschriften für Wohnraum für Geringverdiener eine alternative oder ergänzende Finanzierungsquelle für Projekte des bezahlbaren Wohnens. Diese nicht erstattungsfähigen Bundessteuergutschriften subventionieren einen Teil der jährlich von berechtigten Käufern gezahlten Hypothekenzinsen.
Fazit
Wohnungsanleihen sind ein wichtiges Finanzierungsinstrument für Landes- und Kommunalregierungen zur Förderung bezahlbarer Wohnungsprojekte. Sie ermöglichen kostengünstige Finanzierungen für öffentliche Stellen und steuerliche Vorteile für einkommensstärkere Kreditgeber. Die Kriterien für Wohnungsanleihen konzentrieren sich auf Erstkäufer mit begrenztem Einkommen und begrenzen den Kaufpreis auf 90 % des regionalen Durchschnitts. Die Anleihen bieten wettbewerbsfähige Zinssätze und flexible Strukturen und kommen so sowohl dem öffentlichen als auch dem privaten Sektor bei der Schaffung bezahlbaren Wohnraums zugute.