Wie Sie mit einem 1031-Tausch Kapitalgewinne aufschieben
Ein 1031-Tausch ist ein steuerlich aufgeschobener Tausch von Anlageimmobilien. Er ermöglicht es, eine Immobilie zu verkaufen und eine andere zu kaufen, ohne sofort Kapitalertragsteuern zu zahlen. Es gibt jedoch Regeln, die eingehalten werden müssen, etwa dass die Immobilien gleichartig sein und die Mittel treuhänderisch verwahrt werden müssen. Wenn alles korrekt durchgeführt wird, gibt es keine Begrenzung der Anzahl der möglichen Tauschvorgänge. Unter bestimmten Bedingungen kann er auch für ehemalige Hauptwohnsitze gelten.
Grundlagen
Ein 1031-Tausch erlaubt den Tausch von Anlage- bzw. Betriebsimmobilien und verschiebt dabei die Steuerlast. Er ermöglicht Investoren, die Form ihrer Anlage zu ändern, ohne sofortige Steuerverpflichtungen auszulösen. Die Häufigkeit der Tausche ist unbegrenzt, sodass Gewinne in neue Immobilien „gerollt“ werden können. Die Steuern werden erst fällig, wenn die Immobilie gegen Bargeld verkauft wird; dann erfolgt eine einmalige Besteuerung zu den langfristigen Kapitalertragsteuersätzen. Steuerzahler mit geringem Einkommen können in bestimmten Fällen sogar einen 0%-Satz erreichen.
Um für einen 1031-Tausch in Frage zu kommen, müssen die beteiligten Immobilien gleichartig (like-kind) sein, was nicht immer so einfach ist, wie es klingt. So können Sie beispielsweise ein Wohnhaus gegen unbebaute Grundstücksflächen oder eine Ranch gegen ein Einkaufszentrum tauschen. Die Regeln für gleichartige Tausche sind überraschend flexibel und erlauben teilweise sogar den Tausch eines Geschäfts gegen ein anderes. Dennoch ist es wichtig, mögliche Fallstricke zu kennen.
Die 1031-Regelung gilt hauptsächlich für Anlage- und Betriebsimmobilien, obwohl es spezielle Voraussetzungen gibt, unter denen sie auch für einen ehemaligen Hauptwohnsitz anwendbar ist. Außerdem gibt es eingeschränkte Möglichkeiten, einen 1031-Tausch für Ferienimmobilien durchzuführen, diese Option ist jedoch heute stärker reglementiert als früher.
Regeln für absetzbare (depreciable) Immobilien
Bei einem 1031-Tausch greifen spezielle Regeln für absetzbare Immobilien. Dazu gehört die Möglichkeit einer Abschreibungsrücknahme (depreciation recapture), die als gewöhnliches Einkommen besteuert wird. Im Allgemeinen kann der Tausch ähnlicher Immobilientypen helfen, eine Abschreibungsrücknahme zu vermeiden.
Der Austausch zwischen unterschiedlichen Immobilientypen, etwa bebautes Grundstück mit Gebäude gegen unbebautes Land ohne Gebäude, kann jedoch dazu führen, dass zuvor in Anspruch genommene Abschreibungen als gewöhnliches Einkommen rückgeholt werden. Aufgrund der Komplexität ist es ratsam, bei einem 1031-Tausch professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Experten bieten Orientierung, sorgen für die Einhaltung der Regelungen und helfen, die Feinheiten des Prozesses zu meistern.
Was sich bei den 1031-Regeln geändert hat
Nach der früheren Steuergesetzgebung kamen bestimmte Arten von persönlichem Eigentum für einen 1031-Tausch in Frage. Unter den aktuellen Regelungen qualifizieren sich jedoch nur noch Immobilien. Der Tax Cuts and Jobs Act enthielt eine Übergangsregel, die 2018 einen 1031-Tausch von qualifiziertem persönlichem Eigentum erlaubte, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt wurden. Diese Regel ist jedoch an den einzelnen Steuerzahler gebunden und erlaubt keinen umgekehrten Tausch.
Regeln und Fristen
Direkte Austauschgeschäfte zwischen zwei Parteien sind selten, weil es schwierig ist, exakt passende Gegenparteien zu finden. Deshalb werden oft alternative Tauschmethoden wie verzögerte oder Dreiparteien-Tausche genutzt. Diese Verfahren erfordern die Unterstützung eines qualifizierten Intermediärs (qualified intermediary), der den Tausch abwickelt. Timing-Regeln sind zentral für das Gelingen solcher Tausche.
45-Tage-Regel
Beim 1031-Tausch gibt es wichtige Regeln zur Identifizierung einer Ersatzimmobilie. Nachdem Ihre Immobilie verkauft ist, müssen die Verkaufserlöse vom Intermediär verwahrt werden — Sie dürfen das Geld nicht direkt erhalten, wenn die 1031-Behandlung erhalten bleiben soll. Innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf müssen Sie dem Intermediär schriftlich die Ersatzimmobilie(n) benennen und klar angeben, welche Immobilie Sie erwerben wollen. Laut IRS können Sie bis zu drei Ersatzimmobilien benennen, wobei Sie am Ende mindestens eine davon tatsächlich schließen müssen. In bestimmten Fällen können zusätzliche Immobilien identifiziert werden, wenn sie spezielle Bewertungsanforderungen erfüllen.
180-Tage-Regel
Bei einem verzögerten Tausch bezieht sich die zweite wichtige Frist auf den Abschluss des Kaufs der Ersatzimmobilie. Es ist entscheidend, den Kauf der Ersatzimmobilie innerhalb von 180 Tagen ab dem Datum des Verkaufs der veräußerten Immobilie abzuschließen. Beide Zeiträume laufen gleichzeitig ab dem Datum des Closing Ihres Verkaufs. Wenn Sie beispielsweise die Ersatzimmobilie genau 45 Tage nach dem Verkauf benennen, bleiben Ihnen noch 135 Tage, um den Abschluss der Ersatzimmobilie zu vollziehen.
Reverse Exchange
Bei einem 1031-Tausch ist es möglich, die Ersatzimmobilie vor dem Verkauf der alten Immobilie zu erwerben und dennoch die Voraussetzungen zu erfüllen. Die gleichen Fristen von 45 und 180 Tagen gelten auch in diesem Fall. Voraussetzung ist, dass Sie die neue Immobilie an einen sogenannten Exchange Accommodation Titleholder (AAT) übertragen, innerhalb von 45 Tagen eine auszutauschende Immobilie identifizieren und die Transaktion innerhalb von 180 Tagen ab Erwerbsdatum der Ersatzimmobilie abschließen.
Steuerliche Auswirkungen des 1031-Tauschs
Bei einem 1031-Tausch kann nach dem Erwerb der Ersatzimmobilie Bargeld übrig bleiben — das sogenannte Boot. Dieses Bargeld wird als teilweiser Verkaufserlös besteuert. Außerdem müssen Darlehen und Verbindlichkeiten der veräußerten und der Ersatzimmobilie berücksichtigt werden: Selbst wenn kein Bargeld fließt, gilt eine Reduzierung der Verbindlichkeiten als Einkommen. Eine sorgfältige Planung ist nötig, um Komplikationen und unerwartete Steuerpflichten zu vermeiden.
Ferienhäuser
Der Kongress schränkte 2004 die Nutzung von 1031-Tauschen für Ferienhäuser ein. Es gibt jedoch Möglichkeiten, ein Ferienhaus in eine vermietete Immobilie umzuwandeln und so für einen 1031-Tausch qualifiziert zu sein. Indem Sie die Immobilie über einen gewissen Zeitraum vermieten und sie wie eine Investition behandeln, können Sie den Tausch durchführen. Wichtig ist, die IRS-Richtlinien zu beachten, etwa tatsächlich Mieter zu haben und die Vermietung in geschäftsmäßiger Weise zu betreiben. Allein das Angebot zur Vermietung ohne tatsächliche Mieter disqualifiziert die Immobilie für einen 1031-Tausch.
Einziehen in die getauschte Immobilie
Wenn Sie eine Immobilie, die Sie durch einen 1031-Tausch erhalten haben, als neues Eigenheim nutzen möchten, müssen bestimmte Regeln beachtet werden. Die IRS führte 2008 eine Safe-Harbor-Regel ein, um zu bestimmen, ob eine Ersatzwohnung als Anlageobjekt gilt. Danach muss die Immobilie mindestens 14 Tage zu einem marktüblichen Mietpreis vermietet werden, und die private Nutzung darf 14 Tage bzw. 10% der Mietzeit nicht überschreiten. Es ist wichtig zu wissen, dass die sofortige Umwandlung der neuen Immobilie in den Hauptwohnsitz und das Beanspruchen des Ausschlusses von 500.000 USD nicht zulässig sind.
Früher konnten Investoren Mietobjekte tauschen, sie eine Zeitlang selbst bewohnen und dann vom Hauptwohnsitz-Ausschluss profitieren. Nach den aktuellen Regelungen gilt: Wird die durch einen 1031-Tausch erworbene Immobilie später als Hauptwohnsitz verkauft, ist der Ausschluss in den ersten fünf Jahren nach Anschaffung nicht anwendbar. Das bedeutet, dass die Steuervergünstigung für Hauptwohnsitze erst nach längerer Frist verfügbar ist.
1031-Tausche in der Nachlassplanung
Ein potenzieller Nachteil von 1031-Tauschen ist, dass die Steuerstundung irgendwann endet und eine erhebliche Steuerforderung entstehen kann. Es gibt jedoch eine Lösung: Steuerpflichten erlöschen mit dem Tod des Steuerpflichtigen. Stirbt der Eigentümer, ohne die getauschte Immobilie verkauft zu haben, müssen die Erben die aufgeschobenen Steuern nicht zahlen; die Erben erhalten die Immobilie zum aktuellen Marktwert. Das macht 1031-Tausche zu einem nützlichen Instrument in der Nachlassplanung.
Meldung von 1031-Tauschen an das IRS
Zur Einhaltung der IRS-Vorschriften müssen Sie den 1031-Tausch mithilfe des Formulars 8824 in Ihrer Steuererklärung für das Jahr, in dem der Tausch stattfand, melden.
Das Formular verlangt Angaben zu den am Tausch beteiligten Immobilien, einschließlich Beschreibungen, Identifikations- und Übertragungsdaten, etwaiger Beziehungen zu den anderen Parteien und dem Wert der gleichartigen Immobilien. Sie müssen außerdem die angepasste Anschaffungskostenbasis der veräußerten Immobilie und übernommene oder aufgegebene Verbindlichkeiten offenlegen. Genauigkeit ist entscheidend: Fehler oder Nichtbeachtung der Regeln können zu erheblichen Steuerforderungen und Strafen durch das IRS führen.
Was ist mit Hauptwohnsitzen?
Normalerweise erfüllt ein Hauptwohnsitz nicht die Kriterien für einen 1031-Tausch, da er primär zur persönlichen Nutzung und nicht zur Kapitalanlage gehalten wird. Es gibt jedoch einen möglichen Umweg: Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz über einen längeren Zeitraum vermieten und selbst nicht darin wohnen, kann er als Anlageimmobilie gelten und für einen 1031-Tausch in Frage kommen.
Was ist mit einem Zweitwohnsitz?
Damit eine Immobilie für einen 1031-Tausch infrage kommt, muss es sich um Immobilien handeln, die als Kapitalanlage gehalten werden. Ein gewöhnliches Ferienhaus genügt nicht, außer die Immobilie wird vermietet und erzielt Mieteinnahmen.
1031-Tausch und Eigentumswechsel
Um den Anforderungen eines 1031-Tauschs gerecht zu werden, empfiehlt es sich, die ersetzte Immobilie über einen längeren Zeitraum zu halten, bevor Sie das Eigentum übertragen. Ein schneller Verkauf nach dem Erwerb kann das IRS dazu veranlassen zu hinterfragen, ob die Immobilie tatsächlich als Anlage gedacht war — ein zentrales Erfordernis für 1031-Tausche.
Beispiel
Kim, eine Immobilienbesitzerin, wurde von ihrer Maklerin auf eine Gewerbeimmobilie hingewiesen, die für 5 Millionen USD zum Verkauf steht. Ihr derzeitiges Bürogebäude hat einen Wert von 4 Millionen USD und ist damit doppelt so viel wert wie der ursprüngliche Kaufpreis vor fünf Jahren. Der 1031-Tausch bietet Kim die Möglichkeit, ihr Bürogebäude zu verkaufen und den Erlös in die größere Ersatzimmobilie zu investieren, dabei Steuerverpflichtungen aufzuschieben. So kann sie die zusätzlichen Mittel, die durch das Aufschieben von Kapitalgewinnen und Abschreibungsrücknahmen entstehen, ohne sofortige Steuerlast in die neue Immobilie reinvestieren.
Abschreibungsrücknahme beim 1031-Tausch
Abschreibungen sind ein steuerlicher Vorteil, der es Personen oder Unternehmen ermöglicht, die Kosten für die Abnutzung eines Vermögenswerts über die Zeit abzusetzen. Beim späteren Verkauf des Vermögenswerts können die Steuerbehörden einen Teil der zuvor abgezogenen Beträge zurückfordern und als steuerpflichtiges Einkommen anrechnen.
Eine Strategie, um die Steuerfolgen einer Abschreibungsrücknahme zu verzögern, ist der 1031-Tausch. Dabei wird die Anschaffungsbasis des alten Vermögenswerts auf einen neuen übertragen, der ihn ersetzt. Dadurch kann der Steuerpflichtige weiterhin von Abschreibungsabzügen profitieren, als hätte er das ursprüngliche Objekt behalten.
Obwohl Abschreibungen und 1031-Tausche oft im Bereich der Immobilieninvestitionen genutzt werden, lassen sich diese Konzepte auch in anderen Branchen anwenden und bieten steuerliche Vorteile sowie Möglichkeiten zur Vermögensverwaltung und Reinvestition.
Fazit
Ein 1031-Tausch ist eine wertvolle steuerlich aufgeschobene Strategie, die versierte Immobilieninvestoren nutzen, um ihren Vermögensaufbau zu beschleunigen. Aufgrund der vielen Details und komplexen Abläufe reicht das bloße Verstehen der Regeln oft nicht aus. Selbst erfahrene Investoren greifen häufig auf professionelle Unterstützung zurück, um den Prozess korrekt zu gestalten und einen erfolgreichen Tausch sicherzustellen.