Cómo usar un intercambio 1031 para diferir ganancias de capital

Un intercambio 1031 es un canje con diferimiento fiscal de propiedades de inversión. Permite vender una propiedad y comprar otra sin pagar de inmediato impuestos sobre las ganancias de capital. Sin embargo, existen reglas que se deben cumplir, como que las propiedades sean de la misma índole y que los fondos sean mantenidos en custodia. Si se realiza correctamente, no hay límite en la cantidad de intercambios que se pueden hacer. También puede aplicarse a antiguas residencias principales bajo condiciones específicas.

Conceptos básicos

Un intercambio 1031 permite el canje de propiedades de inversión, posponiendo los impuestos en el proceso. Permite a los inversores cambiar la forma de su inversión sin generar obligaciones fiscales inmediatas. La frecuencia de los intercambios es ilimitada, permitiendo que las ganancias se trasladen a nuevas propiedades. Los impuestos se posponen hasta que la propiedad se venda por dinero efectivo, con un único pago fiscal basado en las tasas de ganancias de capital a largo plazo. Los contribuyentes de menores ingresos pueden calificar para una tasa del 0% en ciertos casos.

Para calificar para un intercambio 1031, las propiedades implicadas deben ser de "like-kind" (de la misma índole), lo que puede no ser tan sencillo como suena. Por ejemplo, se puede intercambiar un edificio de apartamentos por un terreno sin desarrollar o un rancho por un centro comercial. Las reglas para los intercambios "like-kind" son sorprendentemente flexibles, incluso permitiendo el canje de un negocio por otro. Sin embargo, es importante estar al tanto de posibles trampas.

La disposición 1031 se aplica principalmente a propiedades de inversión y de negocio, aunque existen condiciones específicas bajo las cuales puede utilizarse para una antigua residencia principal. Además, hay formas limitadas de utilizar un intercambio 1031 para cambiar casas de vacaciones, pero esta opción está más restringida que en el pasado.

Reglas sobre propiedades depreciables

Durante un intercambio 1031, entran en juego reglas especiales en relación con las propiedades depreciables. Esto incluye la posibilidad de provocar la recuperación de la depreciación, la cual se grava como renta ordinaria. En general, intercambiar tipos similares de propiedades puede ayudar a evitar la recuperación de la depreciación.

Sin embargo, el intercambio entre diferentes tipos de propiedades, como terreno mejorado con un edificio y terreno sin mejorar sin edificio, puede resultar en la recuperación de la depreciación previamente reclamada como renta ordinaria. Debido a las complejidades involucradas, se recomienda buscar asistencia profesional durante un intercambio 1031. Los profesionales pueden ofrecer orientación, garantizar el cumplimiento de las normativas y ayudar a navegar las particularidades del proceso de forma eficaz.

Qué ha cambiado en las reglas 1031

Bajo la ley tributaria anterior, ciertos tipos de propiedad personal eran elegibles para un intercambio 1031. Sin embargo, bajo las regulaciones actuales, solo la propiedad inmueble califica para dichos intercambios. La Ley de Recortes de Impuestos y Empleos introdujo una regla de transición que permitió un intercambio 1031 de propiedad personal calificada en 2018 si se cumplían condiciones específicas. Es importante señalar que esta regla es específica para cada contribuyente y no permite un intercambio inverso.

Reglas y plazos

En los intercambios de propiedades, los intercambios directos entre dos partes son poco comunes debido a la dificultad de encontrar coincidencias exactas. Como resultado, a menudo se utilizan métodos de intercambio alternativos, como intercambios diferidos o de tres partes. Estos métodos implican la asistencia de un intermediario calificado para facilitar el intercambio. Las reglas de tiempo juegan un papel vital en la ejecución exitosa de estos intercambios.

Regla de 45 días

En un intercambio 1031, hay reglas importantes respecto a la designación de la propiedad de reemplazo. Después de que su propiedad se venda, los ingresos en efectivo deben ser recibidos por el intermediario, y usted no puede recibir el efectivo directamente para mantener el tratamiento 1031. Dentro de los 45 días posteriores a la venta, debe presentar por escrito la designación de la propiedad de reemplazo al intermediario, especificando claramente la propiedad que pretende adquirir. Según el IRS, puede designar hasta tres propiedades de reemplazo, con el requisito de cerrar eventualmente al menos una de ellas. En ciertos casos, se pueden designar propiedades adicionales si cumplen pruebas de valoración específicas.

Regla de 180 días

En un intercambio diferido, la segunda regla temporal importante se refiere al cierre de la nueva propiedad. Es crucial completar la compra de la propiedad de reemplazo dentro de los 180 días desde la fecha de la venta de la propiedad anterior. Estos dos periodos ocurren simultáneamente, comenzando desde el cierre de la venta de su propiedad. Por ejemplo, si usted designa una propiedad de reemplazo exactamente 45 días después de la venta, le quedarán 135 días para finalizar el cierre de la propiedad de reemplazo.

Intercambio inverso

En un intercambio 1031, es posible comprar la propiedad de reemplazo antes de vender la antigua y aun así cumplir los requisitos de calificación. Los mismos plazos de 45 y 180 días se aplican en este escenario. Para ser elegible, debe transferir la nueva propiedad a un titular de título de alojamiento del intercambio, identificar una propiedad para intercambio dentro de 45 días y luego finalizar la transacción dentro de los 180 días desde la fecha de adquisición de la propiedad de reemplazo.

Implicaciones fiscales del intercambio 1031

En un intercambio 1031, puede quedar dinero en efectivo después de la adquisición de la propiedad de reemplazo, conocido como "boot". Este efectivo se gravará como parte de las ganancias de la venta. Es crucial considerar los préstamos y las deudas asociadas con las propiedades entregadas y las de reemplazo. Incluso si no se recibe efectivo, una disminución en la responsabilidad (pasivo) será tratada como ingreso. Considerar cuidadosamente estos factores es esencial para evitar complicaciones y obligaciones fiscales en el proceso de intercambio.

Casas de vacaciones

El Congreso realizó cambios en 2004 para limitar el uso de intercambios 1031 para casas de vacaciones. Sin embargo, todavía existe una manera de convertir una casa de vacaciones en una propiedad de alquiler y calificar para un intercambio 1031. Al alquilar la propiedad por un tiempo y tratarla como una propiedad de inversión, puede proceder con el intercambio. Es importante seguir las directrices del IRS, como tener inquilinos y conducir el alquiler de manera empresarial. Simplemente ofrecer la propiedad de vacaciones en alquiler sin inquilinos la descalificaría para un intercambio 1031.

Mudarse a una casa adquirida en el intercambio

Al usar una propiedad obtenida mediante un intercambio 1031 como nuevo hogar, se deben seguir reglas específicas. El IRS introdujo una regla de puerto seguro en 2008 para determinar si una vivienda de reemplazo califica como propiedad de inversión. Esta regla establece que la propiedad debe alquilarse a otra persona por al menos 14 días a una renta justa, y el uso personal no debe exceder de 14 días o del 10% del período de alquiler. Es importante señalar que convertir inmediatamente la nueva propiedad en residencia principal y reclamar la exclusión de $500,000 no está permitido.

Anteriormente, los inversores podían intercambiar propiedades de alquiler, vivir en ellas por un tiempo y beneficiarse de la exclusión por ganancia en la residencia principal. Sin embargo, bajo las regulaciones actuales, si la propiedad adquirida mediante un intercambio 1031 se vende posteriormente como residencia principal, la exclusión no aplica durante cinco años desde la fecha de adquisición. Esto significa que la ventaja fiscal para residencias principales solo estará disponible tras un periodo de espera más largo.

1031 para planificación patrimonial

Una desventaja potencial de los intercambios 1031 es que el diferimiento fiscal eventualmente llegará a su fin, lo que resultará en una factura fiscal significativa. Sin embargo, existe una solución a este problema. Las obligaciones fiscales cesan al morir, lo que significa que si usted fallece sin vender la propiedad adquirida mediante un intercambio 1031, sus herederos no serán responsables de pagar los impuestos diferidos. Además, heredarán la propiedad por su valor de mercado actual. Este aspecto convierte a los intercambios 1031 en una herramienta valiosa para la planificación patrimonial.

Informar intercambios 1031 al IRS

Para cumplir con las regulaciones del IRS, es necesario informarles sobre el intercambio 1031 llenando y presentando el Formulario 8824 junto con su declaración de impuestos del año en que tuvo lugar el intercambio.

El formulario solicitará detalles sobre las propiedades involucradas en el intercambio, incluidas descripciones, fechas de identificación y transferencia, cualquier relación con las otras partes involucradas y el valor de las propiedades "like-kind". También deberá revelar la base ajustada de la propiedad que entregó y cualquier pasivo asumido o renunciado. La exactitud y corrección son cruciales al completar el formulario. No cumplir con las reglas puede resultar en importantes obligaciones fiscales y sanciones impuestas por el IRS.

¿Y las residencias principales?

Normalmente, una residencia principal no cumple los criterios para un intercambio 1031 ya que se usa principalmente para vivir y no se mantiene con fines de inversión. Sin embargo, existe una posible solución. Si alquila su residencia principal durante un tiempo significativo y se abstiene de residir allí usted mismo, puede considerarse una propiedad de inversión. En tales casos, podría llegar a ser elegible para un intercambio 1031.

¿Y una segunda vivienda?

Para ser elegible para un intercambio 1031, la propiedad implicada debe ser un inmueble mantenido con fines de inversión. Simplemente tener una casa de vacaciones habitual no cumplirá los criterios, a menos que la propiedad se alquile y genere ingresos por alquiler.

Intercambio 1031 y cambio de titularidad

Para asegurar el cumplimiento con los intercambios 1031, se recomienda conservar la propiedad de reemplazo durante un tiempo significativo antes de transferir la titularidad. Vender la propiedad poco después de adquirirla puede llevar al IRS a cuestionar si realmente se pretendía que fuera para fines de inversión, un requisito clave para los intercambios 1031.

Ejemplo

Kim, propietaria de una propiedad, ha sido informada por su corredor inmobiliario sobre un inmueble comercial disponible para compra por $5 millones. Actualmente, su edificio de oficinas está valorado en $4 millones, el doble de lo que pagó inicialmente hace cinco años. El intercambio 1031 presenta una oportunidad para que Kim venda su edificio de oficinas y use los ingresos para adquirir la propiedad de reemplazo más grande, todo mientras difiere las obligaciones fiscales. Esto le permite invertir los fondos adicionales obtenidos por diferir impuestos sobre ganancias de capital y la recuperación de la depreciación en la nueva propiedad sin preocupaciones fiscales inmediatas.

Recuperación de depreciación en intercambios 1031

La depreciación es un beneficio fiscal que permite a personas o empresas en diversas industrias deducir los costos asociados con el desgaste de un activo a lo largo del tiempo. Cuando el activo se vende eventualmente, las autoridades fiscales pueden recuperar parte de las cantidades previamente deducidas e incluirlas en la renta gravable.

Una estrategia para retrasar las consecuencias fiscales de la recuperación de la depreciación es mediante un intercambio 1031. Este intercambio implica transferir la base de costo del activo antiguo a uno nuevo que lo reemplace. Al hacerlo, el contribuyente puede continuar beneficiándose de las deducciones por depreciación como si aún poseyera el activo original.

Mientras que la depreciación y los intercambios 1031 se usan comúnmente en la inversión inmobiliaria, estos conceptos pueden aplicarse también a otras industrias, ofreciendo ventajas fiscales y oportunidades para la gestión y reinversión de activos.

Conclusión

Un intercambio 1031 es una valiosa estrategia con diferimiento fiscal utilizada por inversores inmobiliarios astutos para potenciar su capacidad de creación de riqueza. Sin embargo, debido a las complejidades involucradas y la multitud de elementos en juego, comprender solo las reglas puede no ser suficiente. Incluso los inversores experimentados a menudo encuentran necesario buscar asistencia profesional para navegar las intricacias de este proceso y asegurar un intercambio exitoso.