Comprendiendo la Ley de Recuperación Económica y de la Vivienda (HERA) de 2008
La Ley de Recuperación Económica y de la Vivienda (HERA) fue promulgada por el Congreso en 2008 en respuesta a los problemas financieros en el sector inmobiliario. Permitió a la Federal Housing Administration (FHA) ofrecer garantías para nuevas hipotecas a tasa fija de 30 años para ciertos prestatarios. Además, HERA estableció estándares mínimos de pago inicial para los préstamos FHA, con el fin de promover la compra responsable de vivienda y estabilizar el mercado inmobiliario.
Conceptos básicos
HERA se introdujo para abordar las consecuencias de la crisis de hipotecas subprime de 2008. Permitió a la Federal Housing Administration garantizar hasta $300 mil millones en nuevas hipotecas a tasa fija de 30 años para prestatarios subprime, mientras exigía a los prestamistas reducir los saldos de los préstamos al 90% de su valor tasado actual para participar en el programa. El objetivo principal de HERA fue atender problemas significativos en la industria de préstamos hipotecarios tras la crisis financiera y el colapso del mercado inmobiliario de 2008, y prevenir futuras crisis atacando prácticas como los préstamos depredadores.
HERA y las GSEs
HERA buscó restaurar la confianza en las empresas patrocinadas por el gobierno (GSEs) como Fannie Mae y Freddie Mac, que proporcionaban préstamos hipotecarios. Permitió a los estados refinanciar préstamos subprime mediante bonos de ingresos hipotecarios y estableció la Federal Housing Finance Agency (FHFA) para supervisar a estas GSEs. La FHFA asumió el control de Fannie Mae y Freddie Mac, colocándolas bajo conservatorship en 2008.
HERA también incluyó varios subtítulos legislativos:
- Ley de Modernización de la FHA de 2008
- Ley para el Cumplimiento Seguro y Justo del Licenciamiento de Originadores Hipotecarios de 2008
- Ley de Crédito Fiscal para Asistencia de Vivienda de 2008
Los objetivos principales de la conservatorship de Fannie Mae/Freddie Mac fueron evitar la necesidad de rescates financiados por contribuyentes, asegurar la disponibilidad de crédito hipotecario para vivienda asequible y mantener un mercado secundario hipotecario robusto.
Ley de Modernización de la FHA
HERA introdujo cambios significativos en los préstamos FHA. Aumentó el límite de préstamos de la FHA, estableció un pago inicial mínimo del 3,5% y suspendió las primas basadas en riesgo durante 12 meses. La ley también prohibió los pagos iniciales financiados por el vendedor y permitió a la FHA asegurar hasta $300 mil millones en préstamos de refinanciamiento a tasa fija de 30 años para prestatarios en dificultad. Los titulares de hipotecas existentes debían aceptar los fondos del préstamo asegurado como pago total de una deuda preexistente. Adicionalmente, los préstamos FHA podrían requerir un pago inicial mayor del 10% para prestatarios con puntajes de crédito por debajo de 580.
Ley para el Cumplimiento Seguro y Justo del Licenciamiento de Originadores Hipotecarios
La ley exigió a todos los estados establecer un sistema de licencias y registro de originadores de préstamos hipotecarios (MLO), ya sea de forma independiente siguiendo estándares federales o uniéndose a un registro multilateral. También enfatizó la ilegalidad de la discriminación en la concesión de hipotecas y ofreció opciones para reportar dichos incidentes ante la Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) o el Department of Housing and Urban Development (HUD).
Título V de HERA
El propósito del Título V de HERA es garantizar que los compradores de vivienda trabajen con originadores y prestamistas confiables al obtener préstamos hipotecarios, mediante la aplicación de estándares nacionales para la licencias y el registro de originadores de préstamos hipotecarios.
Conclusión
El objetivo principal de la Ley de Recuperación Económica y de la Vivienda es establecer un mercado de la vivienda estable para prestatarios, prestamistas e inversores. Aunque muchos propietarios y compradores potenciales no lo perciban plenamente, la ley les afecta. Al proteger contra prácticas depredadoras e injustas, asegura que los estadounidenses puedan comprar viviendas con confianza y sin temor a otra crisis hipotecaria como la de 2008.