Comment utiliser un échange 1031 pour différer les plus-values
Un échange 1031 est un échange différé d'impôt de biens immobiliers d'investissement. Il vous permet de vendre un bien et d'en acheter un autre sans payer immédiatement l'impôt sur les plus-values. Cependant, il existe des règles à respecter, comme l'exigence que les biens soient de même nature et que les fonds soient détenus en séquestre. Si l'opération est correctement effectuée, il n'y a pas de limite au nombre d'échanges que vous pouvez réaliser. Cela peut également s'appliquer à d'anciennes résidences principales dans des conditions spécifiques.
Principes de base
Un échange 1031 permet l'échange de biens d'investissement, différant ainsi l'imposition. Il permet aux investisseurs de modifier la forme de leur investissement sans déclencher immédiatement des obligations fiscales. La fréquence des échanges est illimitée, ce qui permet de rouler les gains vers de nouveaux biens. Les impôts sont reportés jusqu'à la vente du bien contre de l'argent liquide, avec un paiement unique basé sur les taux de plus-values à long terme. Les contribuables à faible revenu peuvent, dans certains cas, bénéficier d'un taux d'imposition de 0 %.
Pour être admissibles à un échange 1031, les biens impliqués doivent être de même nature, ce qui n'est pas toujours aussi simple qu'il y paraît. Par exemple, vous pouvez échanger un immeuble d'appartements contre un terrain brut ou un ranch contre un centre commercial de petites surfaces. Les règles pour les échanges de même nature sont étonnamment souples, autorisant même l'échange d'une entreprise contre une autre. Toutefois, il est important d'être conscient des écueils potentiels.
La disposition 1031 s'applique principalement aux biens d'investissement et d'entreprise, bien qu'il existe des conditions spécifiques permettant de l'utiliser pour une ancienne résidence principale. De plus, il existe des façons limitées d'utiliser un échange 1031 pour échanger des résidences de vacances, mais cette option est aujourd'hui plus restreinte qu'auparavant.
Règles sur les biens amortissables
Lors d'un échange 1031, des règles spéciales s'appliquent aux biens amortissables. Cela inclut la possibilité de déclencher la récupération de l'amortissement, qui est imposée comme un revenu ordinaire. En général, l'échange de types similaires de biens peut aider à éviter la récupération de l'amortissement.
Cependant, l'échange entre différents types de biens, comme un terrain amélioré avec un bâtiment et un terrain non aménagé sans bâtiment, peut entraîner la récupération des amortissements précédemment déduits en tant que revenu ordinaire. En raison des complexités impliquées, il est conseillé de demander une assistance professionnelle lors d'un échange 1031. Les professionnels peuvent fournir des conseils, garantir la conformité aux réglementations et aider à naviguer efficacement dans les subtilités du processus.
Ce qui a changé dans les règles 1031
Sous l'ancienne législation fiscale, certains types de biens personnels étaient éligibles à un échange 1031. Toutefois, selon les règles actuelles, seuls les biens immobiliers qualifient pour de tels échanges. Le Tax Cuts and Jobs Act a introduit une règle de transition qui permettait un échange 1031 de biens personnels qualifiés en 2018 si des conditions spécifiques étaient remplies. Il est important de noter que cette règle est propre à chaque contribuable et n'autorise pas un échange inverse.
Règles et délais
Dans les échanges de biens, les échanges directs entre deux parties sont rares en raison de la difficulté à trouver des correspondances exactes. En conséquence, des méthodes d'échange alternatives, comme les échanges différés ou à trois parties, sont souvent utilisées. Ces méthodes impliquent l'aide d'un intermédiaire qualifié pour faciliter l'échange. Les règles de délai jouent un rôle essentiel dans la réussite de ces échanges.
Règle des 45 jours
Dans un échange 1031, il existe des règles importantes concernant la désignation d'un bien de remplacement. Après la vente de votre bien, le produit en espèces doit être reçu par l'intermédiaire, et vous ne pouvez pas recevoir directement l'argent pour préserver le traitement 1031. Dans les 45 jours suivant la vente, vous devez fournir une désignation écrite du bien de remplacement à l'intermédiaire, en précisant clairement le bien que vous avez l'intention d'acquérir. Selon l'IRS, vous pouvez désigner jusqu'à trois biens de remplacement, avec l'exigence de conclure éventuellement l'achat d'au moins l'un d'entre eux. Dans certains cas, des biens supplémentaires peuvent être désignés s'ils satisfont à des tests d'évaluation spécifiques.
Règle des 180 jours
Dans un échange différé, la deuxième règle de délai importante concerne la clôture du nouveau bien. Il est crucial de finaliser l'achat du bien de remplacement dans les 180 jours à compter de la date de vente de l'ancien bien. Ces deux périodes temporelles se déroulent simultanément, à partir de la clôture de la vente de votre bien. Par exemple, si vous désignez un bien de remplacement précisément 45 jours après la vente, il vous restera 135 jours pour finaliser la clôture du bien de remplacement.
Échange inversé
Dans un échange 1031, il est possible d'acheter le bien de remplacement avant de vendre l'ancien et de toujours satisfaire aux conditions d'admissibilité. Les mêmes délais de 45 et 180 jours s'appliquent dans ce scénario également. Pour être admissible, vous devez transférer le nouveau bien à un titulaire de titre d'accommodation d'échange, identifier un bien à échanger dans les 45 jours, puis finaliser la transaction dans les 180 jours à compter de la date d'acquisition du bien de remplacement.
Conséquences fiscales de l'échange 1031
Dans un échange 1031, il peut rester de l'argent après l'acquisition du bien de remplacement, appelé "boot". Cet argent sera imposé comme produit partiel de la vente. Il est crucial de prendre en compte les prêts et dettes associés aux biens cédés et de remplacement. Même si aucun liquide n'est reçu, une diminution de passif sera tout de même traitée comme un revenu. Une considération attentive de ces facteurs est essentielle pour éviter des complications et obligations fiscales dans le processus d'échange.
Résidences de vacances
Le Congrès a apporté des modifications en 2004 pour limiter l'utilisation des échanges 1031 pour les résidences de vacances. Cependant, il existe toujours une manière de convertir une résidence de vacances en bien locatif et de la rendre admissible à un échange 1031. En louant le bien pendant un certain temps et en le traitant comme un bien d'investissement, vous pouvez procéder à l'échange. Il est important de respecter les directives de l'IRS, telles que la présence de locataires et la conduite de la location de manière professionnelle. Se contenter d'offrir le bien de vacances à la location sans locataires le disqualifierait d'un échange 1031.
Déménager dans une maison obtenue par échange
Lorsqu'on utilise un bien obtenu par un échange 1031 comme nouvelle résidence principale, des règles spécifiques doivent être respectées. L'IRS a introduit en 2008 une règle de refuge sûr pour déterminer si un logement de remplacement qualifie comme bien d'investissement. Cette règle stipule que le bien doit être loué à une autre personne pendant au moins 14 jours à un loyer équitable, et l'usage personnel ne doit pas dépasser 14 jours ou 10 % de la période de location. Il est important de noter qu'il n'est pas permis de convertir immédiatement le nouveau bien en résidence principale et de réclamer l'exclusion de 500 000 $.
Auparavant, les investisseurs pouvaient échanger des biens locatifs, y vivre pendant un certain temps et bénéficier de l'exclusion sur le gain de la résidence principale. Cependant, selon la réglementation actuelle, si le bien acquis par un échange 1031 est ensuite vendu comme résidence principale, l'exclusion ne s'applique pas pendant cinq ans à compter de la date d'acquisition. Cela signifie que l'avantage fiscal pour les résidences principales ne sera disponible qu'après une période d'attente plus longue.
Les 1031 pour la planification successorale
Un inconvénient potentiel des échanges 1031 est que le report d'impôt prend finalement fin, entraînant une facture fiscale importante. Cependant, il existe une solution à ce problème. Les obligations fiscales cessent au décès, ce qui signifie que si vous décédez sans avoir vendu le bien acquis par un échange 1031, vos héritiers ne seront pas responsables du paiement des impôts différés. De plus, ils hériteront du bien à sa juste valeur marchande actuelle. Cet aspect fait des échanges 1031 un outil précieux pour la planification successorale.
Déclaration des échanges 1031 à l'IRS
Pour se conformer aux réglementations de l'IRS, il est nécessaire de les informer de l'échange 1031 en remplissant et en soumettant le formulaire 8824 avec votre déclaration de revenus pour l'année au cours de laquelle l'échange a eu lieu.
Le formulaire demandera des détails sur les biens impliqués dans l'échange, y compris des descriptions, les dates d'identification et de transfert, toute relation avec les autres parties impliquées et la valeur des biens de même nature. Vous devrez également divulguer la base ajustée du bien que vous avez cédé et tout passif assumé ou abandonné. La précision et l'exactitude sont cruciales lors du remplissage du formulaire. Le non-respect des règles peut entraîner des obligations fiscales substantielles et des pénalités imposées par l'IRS.
Qu'en est-il des résidences principales ?
Normalement, une résidence principale ne répond pas aux critères d'un échange 1031 puisqu'elle est principalement utilisée pour l'habitation personnelle et non détenue à des fins d'investissement. Toutefois, il existe une solution de contournement possible. Si vous louez votre résidence principale pendant une période significative et que vous vous abstenez d'y résider vous-même, elle peut être considérée comme un bien d'investissement. Dans de tels cas, elle peut devenir admissible à un échange 1031.
Qu'en est-il d'une seconde maison ?
Pour être admissible à un échange 1031, le bien concerné doit être un bien immobilier détenu à des fins d'investissement. Le simple fait de posséder une maison de vacances régulière ne suffit pas, à moins que le bien ne soit loué et génère des revenus locatifs.
Échange 1031 et changement de propriété
Pour garantir la conformité aux échanges 1031, il est recommandé de conserver le bien de remplacement pendant une période significative avant de transférer la propriété. Vendre le bien peu de temps après son acquisition peut amener l'IRS à se demander s'il était véritablement destiné à des fins d'investissement, ce qui est une exigence clé pour les échanges 1031.
Exemple
Kim, une propriétaire, a été informée par son courtier immobilier d'un bien commercial disponible à l'achat pour 5 millions de dollars. Actuellement, son immeuble de bureaux est évalué à 4 millions, soit le double de ce qu'elle a payé il y a cinq ans. L'échange 1031 offre à Kim l'opportunité de vendre son immeuble de bureaux et d'utiliser le produit pour acquérir le bien de remplacement plus important, tout en différant les obligations fiscales. Cela lui permet d'investir les fonds supplémentaires obtenus en reportant les impôts sur les plus-values et la récupération d'amortissement dans le nouveau bien sans inquiétude fiscale immédiate.
Récupération d'amortissement dans les échanges 1031
L'amortissement est un avantage fiscal qui permet aux particuliers ou aux entreprises de déduire les coûts liés à l'usure d'un actif au fil du temps. Lorsque l'actif est finalement vendu, l'administration fiscale peut récupérer une partie des montants précédemment déduits et les inclure dans le revenu imposable.
Une stratégie pour retarder les conséquences fiscales de la récupération d'amortissement est l'utilisation d'un échange 1031. Cet échange consiste à transférer la base de coût de l'ancien actif vers un nouveau qui le remplace. Ce faisant, le contribuable peut continuer à bénéficier des déductions d'amortissement comme s'il possédait encore l'actif initial.
Bien que l'amortissement et les échanges 1031 soient couramment utilisés dans l'investissement immobilier, ces concepts peuvent s'appliquer à d'autres secteurs également, offrant des avantages fiscaux et des opportunités de gestion et de réinvestissement d'actifs.
Conclusion
Un échange 1031 est une stratégie de report fiscal précieuse utilisée par les investisseurs immobiliers avisés pour améliorer leurs capacités d'accumulation de patrimoine. Cependant, en raison des complexités impliquées et de la multitude d'éléments en jeu, la simple compréhension des règles peut ne pas suffire. Même les investisseurs expérimentés trouvent souvent nécessaire de recourir à une assistance professionnelle pour naviguer dans les subtilités de ce processus et assurer la réussite d'un échange.