Come usare uno scambio 1031 per differire le plusvalenze

Uno scambio 1031 è uno scambio a imposta differita di proprietà d'investimento. Permette di vendere una proprietà e acquistarne un'altra senza pagare immediatamente le imposte sulle plusvalenze. Tuttavia, esistono regole da rispettare, come il fatto che le proprietà debbano essere di natura simile e che i fondi siano trattenuti in deposito. Se eseguito correttamente, non c'è limite al numero di scambi che si possono effettuare. Può inoltre applicarsi a ex residenze principali in specifiche condizioni.

Basici

Uno scambio 1031 consente lo scambio di proprietà d'investimento, differendo le imposte nel processo. Permette agli investitori di cambiare la forma dell'investimento senza generare obblighi fiscali immediati. La frequenza degli scambi è illimitata, permettendo di trasferire i guadagni su nuove proprietà. Le imposte sono posticipate fino alla vendita della proprietà per contanti, con un unico pagamento fiscale basato sulle aliquote delle plusvalenze a lungo termine. I contribuenti a basso reddito possono qualificare per un'aliquota del 0% in determinati casi.

Per qualificare per uno scambio 1031, le proprietà coinvolte devono essere di natura simile, il che potrebbe non essere così semplice come sembra. Ad esempio, si può scambiare un edificio di appartamenti con un terreno grezzo o un ranch con un centro commerciale. Le regole per gli scambi di tipo simile sono sorprendentemente flessibili, consentendo persino lo scambio di un'attività con un'altra. Tuttavia, è importante essere consapevoli dei potenziali ostacoli.

La disposizione 1031 si applica principalmente alle proprietà d'investimento e commerciali, anche se esistono condizioni specifiche nelle quali può essere usata per una ex residenza principale. Inoltre, ci sono modi limitati per utilizzare uno scambio 1031 per lo scambio di case per vacanze, ma questa opzione è più ristretta rispetto al passato.

Regole per le proprietà ammortizzabili

Durante uno scambio 1031, entrano in gioco regole speciali riguardanti le proprietà ammortizzabili. Ciò include la possibilità di attivare il recupero dell'ammortamento, che viene tassato come reddito ordinario. In generale, lo scambio tra tipi simili di proprietà può aiutare a evitare il recupero dell'ammortamento.

Tuttavia, lo scambio tra diversi tipi di proprietà, come terreno migliorato con edificio e terreno non edificato senza edificio, può comportare il recupero dell'ammortamento precedentemente dedotto come reddito ordinario. A causa delle complessità coinvolte, è consigliabile cercare assistenza professionale durante uno scambio 1031. I professionisti possono fornire indicazioni, garantire la conformità alle normative e aiutare a navigare efficacemente le complessità del processo.

Cosa è cambiato nelle regole 1031

Sotto la precedente normativa fiscale, alcuni tipi di beni personali erano idonei per uno scambio 1031. Tuttavia, secondo le norme attuali, solo la proprietà immobiliare qualifica per tali scambi. Il Tax Cuts and Jobs Act ha introdotto una regola di transizione che ha permesso uno scambio 1031 di beni personali qualificati nel 2018 se erano soddisfatte condizioni specifiche. È importante notare che questa regola è specifica per ciascun contribuente e non consente uno scambio inverso.

Regole e scadenze

Negli scambi di proprietà, gli scambi diretti tra due parti sono rari a causa della difficoltà nel trovare corrispondenze esatte. Di conseguenza, vengono spesso utilizzati metodi di scambio alternativi, come gli scambi ritardati o a tre parti. Questi metodi prevedono l'assistenza di un intermediario qualificato per facilitare lo scambio. Le regole temporali svolgono un ruolo vitale nell'esecuzione riuscita di questi scambi.

Regola dei 45 giorni

In uno scambio 1031, esistono regole importanti riguardo alla designazione della proprietà di sostituzione. Dopo la vendita della tua proprietà, i proventi in contanti devono essere ricevuti dall'intermediario, e non puoi ricevere direttamente il contante se vuoi mantenere il trattamento 1031. Entro 45 giorni dalla vendita, devi fornire una designazione scritta della proprietà di sostituzione all'intermediario, specificando chiaramente la proprietà che intendi acquisire. Secondo l'IRS, puoi designare fino a tre proprietà di sostituzione, con l'obbligo di concludere eventualmente almeno una di esse. In certi casi, possono essere designate proprietà aggiuntive se soddisfano specifici test di valutazione.

Regola dei 180 giorni

In uno scambio ritardato, la seconda regola temporale importante riguarda la chiusura della nuova proprietà. È fondamentale completare l'acquisto della proprietà di sostituzione entro 180 giorni dalla data di vendita della vecchia proprietà. Questi due periodi di tempo decorrono simultaneamente, a partire dalla chiusura della vendita della tua proprietà. Per esempio, se designi una proprietà di sostituzione esattamente 45 giorni dopo la vendita, avrai 135 giorni rimanenti per finalizzare la chiusura della proprietà di sostituzione.

Scambio inverso

In uno scambio 1031, è possibile acquistare la proprietà di sostituzione prima di vendere la vecchia e soddisfare comunque i requisiti di qualificazione. Gli stessi intervalli temporali di 45 giorni e 180 giorni si applicano anche in questo scenario. Per essere idoneo, devi trasferire la nuova proprietà a un titolare di titolo per accomodamento dello scambio, identificare una proprietà da scambiare entro 45 giorni e poi finalizzare la transazione entro 180 giorni dalla data di acquisizione della proprietà di sostituzione.

Implicazioni fiscali dello scambio 1031

In uno scambio 1031, potrebbe rimanere denaro dopo l'acquisizione della proprietà di sostituzione, noto come boot. Questo denaro sarà tassato come proventi di vendita parziali. È cruciale considerare i prestiti e i debiti associati alle proprietà cedute e di sostituzione. Anche se non viene ricevuto denaro contante, una riduzione delle passività sarà comunque trattata come reddito. Una considerazione attenta di questi fattori è essenziale per evitare potenziali complicazioni e obblighi fiscali nel processo di scambio.

Case per vacanze

Il Congresso ha introdotto modifiche nel 2004 per limitare l'uso degli scambi 1031 per le case per vacanze. Tuttavia, esiste ancora un modo per convertire una casa per vacanze in una proprietà in affitto e qualificare per uno scambio 1031. Affittando la proprietà per un periodo e trattandola come un bene d'investimento, puoi procedere con lo scambio. È importante seguire le linee guida stabilite dall'IRS, come avere inquilini e gestire l'affitto in modo imprenditoriale. Offrire semplicemente la proprietà per vacanze in affitto senza inquilini la squalificherebbe da uno scambio 1031.

Trasferirsi in una casa ottenuta tramite scambio

Quando si utilizza una proprietà ottenuta tramite uno scambio 1031 come nuova abitazione, devono essere seguite regole specifiche. L'IRS ha introdotto una regola di safe harbor nel 2008 per determinare se un immobile di sostituzione qualifica come proprietà d'investimento. Questa regola stabilisce che la proprietà deve essere affittata a qualcun altro per almeno 14 giorni a un canone equo, e l'uso personale non deve superare 14 giorni o il 10% del periodo di locazione. È importante notare che non è consentito convertire immediatamente la nuova proprietà in residenza principale e richiedere l'esclusione di $500.000.

In passato, gli investitori potevano scambiare proprietà in affitto, viverci per un periodo e beneficiare dell'esclusione per plusvalenze sulla residenza principale. Tuttavia, secondo le normative attuali, se la proprietà acquisita tramite uno scambio 1031 viene successivamente venduta come residenza principale, l'esclusione non si applica per cinque anni dalla data di acquisizione. Ciò significa che il vantaggio fiscale per le residenze principali sarà disponibile solo dopo un periodo di attesa più lungo.

1031 per la pianificazione patrimoniale

Un potenziale svantaggio degli scambi 1031 è che il differimento fiscale arriverà infine a una conclusione, comportando un conto fiscale significativo. Tuttavia, esiste una soluzione a questo problema. Le passività fiscali cessano con la morte, il che significa che se decedi senza vendere la proprietà acquisita tramite uno scambio 1031, i tuoi eredi non saranno responsabili del pagamento delle imposte differite. Inoltre, ereditano la proprietà al suo valore di mercato corrente. Questo aspetto rende gli scambi 1031 uno strumento prezioso per la pianificazione patrimoniale.

Dichiarare gli scambi 1031 all'IRS

Per conformarsi alle normative dell'IRS, è necessario comunicare lo scambio 1031 compilando e presentando il Modulo 8824 insieme alla dichiarazione dei redditi per l'anno in cui si è verificato lo scambio.

Il modulo richiederà dettagli sulle proprietà coinvolte nello scambio, incluse descrizioni, date di identificazione e trasferimento, eventuali relazioni con le altre parti coinvolte e il valore delle proprietà di tipo simile. Dovrai anche dichiarare la base rettificata della proprietà ceduta e qualsiasi passività assunta o ceduta. Accuratezza e correttezza sono cruciali nella compilazione del modulo. Il mancato rispetto delle regole può comportare significative passività fiscali e sanzioni imposte dall'IRS.

E le residenze principali?

Normalmente, una residenza principale non soddisfa i criteri per uno scambio 1031 poiché è destinata principalmente all'uso personale e non è detenuta per scopi d'investimento. Tuttavia, esiste una possibile soluzione. Se affitti la tua residenza principale per un periodo significativo e ti astieni dal risiederci personalmente, può essere considerata una proprietà d'investimento. In tali casi, potrebbe diventare idonea per uno scambio 1031.

E una seconda casa?

Per essere idonea a uno scambio 1031, la proprietà coinvolta deve essere un bene immobile detenuto a scopo d'investimento. Avere semplicemente una casa per vacanze normale non soddisferà i criteri, a meno che la proprietà non sia affittata e generi reddito da locazione.

Scambio 1031 e cambiamento di proprietà

Per garantire la conformità con gli scambi 1031, si consiglia di mantenere la proprietà di sostituzione per un periodo significativo prima di trasferirne la proprietà. Vendere la proprietà poco dopo l'acquisizione potrebbe indurre l'IRS a mettere in dubbio se fosse veramente destinata a scopi d'investimento, che è un requisito chiave per gli scambi 1031.

Esempio

Kim, proprietaria di un immobile, è stata informata dal suo agente immobiliare di una proprietà commerciale disponibile per l'acquisto a $5 milioni. Attualmente, il suo edificio per uffici è valutato $4 milioni, il doppio di quanto aveva pagato cinque anni prima. Lo scambio 1031 offre a Kim l'opportunità di vendere il suo edificio per uffici e usare i proventi per acquisire la proprietà di sostituzione più grande, differendo tutte le passività fiscali. Ciò le consente di reinvestire i fondi aggiuntivi derivanti dal differimento delle imposte sulle plusvalenze e del recupero dell'ammortamento nella nuova proprietà senza preoccupazioni fiscali immediate.

Recupero dell'ammortamento nello scambio 1031

L'ammortamento è un beneficio fiscale che permette a individui o imprese in vari settori di dedurre i costi associati all'usura di un bene nel tempo. Quando il bene viene infine venduto, le autorità fiscali possono recuperare parte delle somme precedentemente dedotte e includerle nel reddito imponibile.

Una strategia per ritardare le conseguenze fiscali del recupero dell'ammortamento è tramite uno scambio 1031. Questo scambio prevede il trasferimento della base di costo dall'asset vecchio a uno nuovo che lo sostituisce. Facendo ciò, il contribuente può continuare a beneficiare delle deduzioni per ammortamento come se possedesse ancora l'asset originale.

Sebbene ammortamento e scambi 1031 siano comunemente usati negli investimenti immobiliari, questi concetti possono applicarsi anche ad altri settori, offrendo vantaggi fiscali e opportunità per la gestione e il reinvestimento degli asset.

Conclusione

Lo scambio 1031 è una strategia a imposta differita preziosa utilizzata dagli investitori immobiliari accorti per potenziare le loro capacità di accumulo di ricchezza. Tuttavia, a causa delle complessità coinvolte e della moltitudine di elementi in gioco, comprendere soltanto le regole potrebbe non essere sufficiente. Anche investitori esperti spesso ritengono necessario cercare assistenza professionale per navigare le complessità del processo e garantire uno scambio di successo.