Wat is de habendum-clausule?

Contracten voor grondtransacties bevatten een onderdeel dat bekendstaat als de habendum-clausule, die betrekking heeft op rechten en eigendom. In vastgoedhuurcontracten behandelt het de rechten en belangen van de huurder, terwijl het in koopcontracten de overdracht van eigendom zonder beperkingen regelt. In olie- en gascontracten stelt het de primaire termijn vast waarin een bedrijf mineraalrechten kan houden zonder de verplichting tot het starten van exploratie.

Basisprincipes

De habendum-clausule is een contractuele bepaling die handelt over eigendomsrechten, belangen en eigendomsaspecten die aan een van de partijen in een overeenkomst worden toegekend. Het wordt veelal opgenomen in verschillende eigendomsgerelateerde documenten, waaronder vastgoedoverdrachten, huurovereenkomsten, akten en in de olie- en gasindustrie.

Hoe werkt de habendum-clausule?

Afhankelijk van de aard van het contract kan de inhoud van de habendum-clausule verschillen. In vastgoedcontracten heeft het betrekking op de overdracht van eigendom en eventuele bijbehorende beperkingen. Het wordt soms aangeduid als de "to have and to hold clause" vanwege de aanvangsformulering. In olie- en gasleaseovereenkomsten definieert de habendum-clausule de primaire en secundaire termijnen van de lease en bepaalt zij de duur. In deze context ligt de nadruk op het gedeelte "and so long thereafter", dat de lease onder specifieke omstandigheden verlengt. De habendum-clausule staat in de olie- en gasindustrie ook bekend als de "term clause".

In vastgoedcontracten

Habendum-clausules in vastgoedhuurcontracten definiëren de rechten en belangen van de huurder, terwijl zij bij rechtstreekse vastgoedkoopovereenkomsten de overdracht van eigendom en eventuele beperkingen regelen. Doorgaans geven dergelijke clausules aan dat een eigendom zonder beperkingen wordt overgedragen, waardoor de nieuwe eigenaar volledig eigendom verkrijgt nadat aan voorwaarden zoals volledige betaling is voldaan. Dit type eigendomstitel staat bekend als "fee simple absolute", onderworpen aan overheidswetten en -bevoegdheden.

De habendum-clausule, soms aangeduid als de "to have and to hold clause", heeft betrekking op eigendomsrechten en -aspecten die aan een van de partijen in een transactie worden toegekend. Het wordt vaak opgenomen in uiteenlopende eigendomsdocumenten, waaronder vastgoedoverdrachten, huurovereenkomsten, akten en in de olie- en gasindustrie. Bij sommige vastgoedoverdrachten kan de habendum-clausule beperkingen bevatten. Bijvoorbeeld kan een timeshare-lease het percentage eigendom dat wordt overgedragen en eventuele daarmee samenhangende beperkingen specificeren.

Tijdslimieten en looptijden

Soms is een eigendom of grond zelf onderhevig aan een aftelling, waarna het eigendom terugvalt aan een andere partij. Bijvoorbeeld staan sommige verdragsgronden ontwikkeling toe, maar beperken zij de overdracht van eigendom tot 100 jaar. Dit kan leiden tot een hoge vastgoedwaarde in de aanvangsperiode van de lease, maar die waarde neemt af naarmate de aftelling naar de einddatum vordert. Daarnaast kunnen bepaalde leases gekoppeld zijn aan de levensduur van de huurder, waardoor het eigendom bij overlijden van de huurder terugvalt aan de oorspronkelijke eigenaar.

In olie- en gascontracten

In de olie- en gassector beschrijft de habendum-clausule de initiële termijn gedurende welke een bedrijf mineraalrechten op de grond houdt zonder de verplichting tot exploratie. Deze termijn loopt doorgaans van één tot tien jaar, afhankelijk van het potentieel van het veld. Als er tijdens deze periode geen productie plaatsvindt, vervalt de lease.

Wanneer het bedrijf echter boort en begint met de productie van olie of gas, begint de secundaire termijn en loopt deze zolang de productie voortduurt. De habendum-clausule stelt de verhuurder in staat de lease te herverkopen als de huurder er niet in slaagt binnen de initiële termijn productie te starten, terwijl zij de huurder ook beschermt als deze in de grond investeert en productie opstart.

Conclusie

De habendum-clausule is een essentieel onderdeel van eigendomsgerelateerde contracten, waaronder vastgoedoverdrachten, huurovereenkomsten, akten en contracten in de olie- en gasindustrie. Het begrijpen van de verschillende varianten van de clausule en hoe ze werken is cruciaal voor iedereen die bij dit soort transacties betrokken is.