Как использовать обмен 1031 для отсрочки налога на прирост капитала

Обмен по статье 1031 — это налоговая отсрочка при обмене инвестиционной недвижимости. Он позволяет продать одно имущество и приобрести другое без немедленной уплаты налога на прирост капитала. Однако существуют правила, которые необходимо соблюдать, например, имущество должно быть однотипным, а средства — храниться на эскроу-счете. При правильном оформлении нет ограничения на количество обменов. В некоторых особых случаях это также может применяться к бывшим основным местам жительства.

Основы

Обмен 1031 позволяет менять инвестиционную недвижимость, откладывая уплату налогов. Это дает инвесторам возможность изменить форму инвестиций, не провоцируя немедленные налоговые обязательства. Частота обменов не ограничена, что позволяет переносить прирост капитала на новые объекты. Налоги откладываются до момента продажи имущества за наличные, при этом налог уплачивается единовременно по ставкам долгосрочного прироста капитала. Налогоплательщики с низким доходом в некоторых случаях могут претендовать на ставку 0%.

Чтобы претендовать на обмен по 1031, вовлеченные объекты должны быть однотипными, что не всегда так просто, как звучит. Например, можно обменять многоквартирный дом на незастроенный участок или ранчо — на торговый центр. Правила по однотипности оказались удивительно гибкими, даже допуская обмен одного бизнеса на другой. Тем не менее важно знать о возможных подводных камнях.

Положение 1031 в основном применяется к инвестиционной и коммерческой недвижимости, хотя существуют конкретные условия, при которых оно может быть использовано для бывшего основного места жительства. Кроме того, существует ограниченное число способов использовать 1031 для обмена дач или домов для отдыха, но эта опция теперь более ограничена по сравнению с прошлым.

Правила для амортизируемого имущества

Во время обмена по 1031 действуют специальные правила в отношении амортизируемого имущества. Это включает возможность возникновения возврата амортизации (depreciation recapture), который облагается как обычный доход. В общем случае обмен схожих типов имущества может помочь избежать возврата амортизации.

Однако обмен между разными типами имущества, например, развитый участок с зданием и незастроенный участок без здания, может привести к необходимости вернуть ранее списанную амортизацию в виде обычного дохода. Из-за сложности этих вопросов рекомендуется привлекать профессионалов при проведении обмена 1031. Специалисты помогут соблюсти правила и правильно пройти все нюансы процесса.

Что изменилось в правилах 1031

По прежнему налоговому законодательству некоторые виды личного имущества могли подпадать под обмен 1031. Однако по текущим правилам обменам подлежит только недвижимое имущество. Закон о сокращении налогов и создании рабочих мест (Tax Cuts and Jobs Act) ввел переходное правило, которое в 2018 году позволяло обмен квалифицированного личного имущества при выполнении определенных условий. Важно отметить, что это правило применимо к каждому налогоплательщику отдельно и не допускает обратного обмена.

Правила и сроки

Прямые обмены между двумя сторонами в практике редки из-за сложности найти точные соответствия. Поэтому часто используются альтернативные методы обмена, такие как отложенный обмен или трехсторонний обмен. Эти методы предполагают участие квалифицированного посредника для проведения операции. Временные рамки играют ключевую роль для успешного выполнения таких обменов.

Правило 45 дней

В обмене 1031 существуют важные правила в отношении обозначения заменяющего имущества. После продажи вашего имущества выручка в виде наличных должна быть получена посредником, и вы не можете получать деньги напрямую, чтобы сохранить статус 1031. В течение 45 дней с даты продажи вы должны письменно обозначить посреднику заменяющее имущество, четко указывая объект, который вы намерены приобрести. По данным IRS, вы можете указать до трех заменяющих объектов, при этом требуется в конечном счете закрыть сделку хотя бы по одному из них. В отдельных случаях можно обозначить больше объектов, если они проходят определенные тесты по оценке стоимости.

Правило 180 дней

В отложенном обмене второе важное временное ограничение относится к закрытию сделки по новому объекту. Необходимо завершить покупку заменяющего имущества в течение 180 дней с даты продажи старого объекта. Эти два периода идут параллельно, начиная с даты закрытия продажи вашего имущества. Например, если вы обозначили заменяющий объект ровно через 45 дней после продажи, у вас останется 135 дней на завершение покупки этого объекта.

Обратный обмен

В рамках обмена 1031 можно приобрести заменяющее имущество до продажи старого и при этом соответствовать требованиям квалификации. В этом случае действуют те же сроки — 45 и 180 дней. Для участия вы должны передать новое имущество держателю титула в рамках соглашения об обмене (exchange accommodation titleholder), в течение 45 дней идентифицировать объект для обмена и завершить сделку в течение 180 дней с даты приобретения заменяющего имущества.

Налоговые последствия обмена 1031

В обмене 1031 может остаться наличность после приобретения заменяющего имущества, известная как "boot". Эти средства будут облагаться налогом как частичная выручка от продажи. Необходимо учитывать также кредиты и долги, связанные с отданной и приобретенной собственностью. Даже если наличных не получено, уменьшение пассивов будет рассматриваться как доход. Внимательный учет этих факторов важен, чтобы избежать осложнений и налоговых обязательств при обмене.

Дома для отдыха

В 2004 году Конгресс ограничил применение обменов 1031 для домов для отдыха. Тем не менее существует способ конвертировать дом для отдыха в сдаваемую внаем недвижимость и претендовать на обмен 1031. Сдав имущество в аренду на некоторое время и ведя его как инвестиционный объект, вы сможете провести обмен. Важно следовать указаниям IRS: иметь арендаторов и вести аренду в деловом порядке. Просто выставление дома для отдыха в аренду без фактических арендаторов лишит его права на обмен 1031.

Переезд в обменянный дом

При использовании имущества, полученного в результате обмена 1031, в качестве нового дома действуют особые правила. IRS ввел безопасную гавань в 2008 году для определения, qualifies ли заменяющее жилище как инвестиционная недвижимость. Это правило гласит, что имущество должно сдаваться другим лицам минимум 14 дней по рыночной ставке, а личное пользование не должно превышать 14 дней или 10% от срока аренды. Важно отметить, что немедленное превращение нового имущества в основное место жительства и претензия на исключение в размере $500,000 не допускаются.

Раньше инвесторы могли обменивать сдаваемую недвижимость, некоторое время проживать в ней и использовать исключение для основного места жительства. Однако в современных правилах, если имущество, приобретенное через 1031, позже продается как основное место жительства, исключение не применяется в течение пяти лет с даты приобретения. Это означает, что налоговая льгота для основного места жительства станет доступна только после более длительного ожидания.

1031 в планировании наследства

Потенциальный недостаток обменов 1031 в том, что отсрочка налога в конце концов закончится и приведет к значительному налоговому счету. Однако есть решение: налоговые обязательства прекращаются в случае смерти — если вы умерли, не продав имущество, приобретенное через 1031, ваши наследники не будут обязаны платить отложенные налоги. Кроме того, они унаследуют имущество по его текущей рыночной стоимости. Это делает обмены 1031 ценным инструментом в планировании наследства.

Отчетность об обменах 1031 перед IRS

Для соблюдения требований IRS необходимо сообщить о проведенном обмене 1031, заполнив форму 8824 и приложив ее к налоговой декларации за год, в котором состоялся обмен.

Форма потребует сведений о вовлеченных объектах, включая описания, даты идентификации и передачи, любые отношения со сторонами сделки и стоимость однотипных объектов. Также нужно будет раскрыть скорректированную базу отданного имущества и любые принятые или уступленные обязательства. Точность при заполнении формы крайне важна. Несоблюдение правил может привести к значительным налоговым обязательствам и штрафам со стороны IRS.

А как насчет основного места жительства?

Обычно основное место жительства не соответствует критериям обмена 1031, поскольку используется в личных целях, а не держится как инвестиция. Однако возможен обходной путь. Если вы сдаете свое основное жилье в аренду длительное время и сами в нем не проживаете, оно может рассматриваться как инвестиционное. В таком случае оно может стать допустимым для обмена 1031.

А как насчет второго дома?

Чтобы объект подходил для обмена 1031, он должен быть недвижимостью, удерживаемой для инвестирования. Просто наличие у вас дачи или второго дома не соответствует критериям, если только этот объект не сдается в аренду и не приносит доход.

1031 и изменение собственника имущества

Для соблюдения правил обмена 1031 рекомендуется держать заменяющее имущество в собственности значительное время перед передачей права собственности. Продажа имущества вскоре после его приобретения может вызвать вопросы у IRS о том, действительно ли оно предназначалось для инвестирования — а это ключевое требование для обменов 1031.

Пример

Ким, владелица недвижимости, узнала от своего риэлтора о коммерческом объекте, доступном для покупки за $5 млн. В настоящий момент ее офисное здание оценивается в $4 млн, вдвое выше той суммы, которую она заплатила за него пять лет назад. Обмен 1031 дает Ким возможность продать офисное здание и использовать выручку для покупки более крупного заменяющего объекта, при этом отложив налоговые обязательства. Это позволяет ей реинвестировать дополнительные средства, сэкономленные за счет отсрочки налога на прирост капитала и возврата амортизации, в новую собственность без немедленных налоговых последствий.

Возврат амортизации при обмене 1031

Амортизация — это налоговая льгота, которая позволяет физическим лицам или предприятиям списывать затраты, связанные с износом актива со временем. При последующей продаже актива налоговые органы могут рекэпчурить (возвратить) часть ранее списанных сумм и включить их в налогооблагаемый доход.

Одна из стратегий отсрочки налоговых последствий возврата амортизации — использование обмена 1031. Этот обмен включает перенос базовой стоимости со старого актива на новый, который его заменяет. Таким образом налогоплательщик может продолжать пользоваться амортизационными вычетами, как если бы он по-прежнему владел исходным активом.

Хотя амортизация и обмены 1031 чаще всего применяются в сфере недвижимости, эти концепции могут относиться и к другим отраслям, предоставляя налоговые преимущества и возможности для управления активами и реинвестирования.

Заключение

Обмен 1031 — ценный инструмент с отсрочкой налогов, который используют опытные инвесторы в недвижимость для наращивания капитала. Однако из-за многочисленных сложностей и множества деталей одних только знаний правил часто недостаточно. Даже опытным инвесторам зачастую требуется профессиональная помощь, чтобы грамотно пройти все нюансы процесса и обеспечить успешное проведение обмена.