Что такое офсетная ипотека?
Офсетная ипотека сочетает традиционные особенности ипотеки с одним или несколькими депозитными счетами в том же финансовом учреждении. Такой подход использует средства с депозитных счетов для уменьшения остатка по ипотеке, что приводит к снижению ежемесячных платежей. Хотя офсетные ипотеки распространены во многих странах, они в настоящее время запрещены налоговым законодательством США. Выбор офсетной ипотеки в качестве варианта погашения выгоден заёмщикам, так как позволяет делать меньшие платежи по основной сумме, а не по процентам.
Основы
В жилищном финансировании офсетная ипотека объединяет традиционную ипотеку с одним или несколькими депозитными счетами в том же финансовом учреждении. Этот инновационный подход позволяет владельцам жилья использовать остаток сбережений на депозитных счетах для зачёта против остатка по ипотеке, снижая тем самым выплаты по процентам.
Хотя офсетные ипотеки стали обычной практикой в ряде стран, включая Великобританию, они остаются недоступными для реализации в США, главным образом из‑за действующего налогового законодательства. Ближайшей аналогичной альтернативой в США является ипотека «all-in-one».
Как работает офсетная ипотека
Офсетные ипотеки представляют собой привлекательный вариант для внимательных к сбережениям заёмщиков, стремящихся к финансовой эффективности. Связанный с кредитом сберегательный счёт обычно не приносит проценты в период действия кредита, хотя в отдельных случаях обычные сберегательные счета приносят 1–3% годовых или меньше.
Учитывая, что процентные ставки по ипотеке обычно значительно выше ставок по сбережениям, любые накопления на счёте приносят чистую выгоду заёмщику. Кроме того, упущенные проценты на сберегательном счёте фактически превращаются в выплаты по ипотеке, не облагаемые налогом.
Как правило, сберегательный счёт не начисляет проценты, что позволяет банку получать положительный доход от поддерживаемых остатков. Расчёт процентов производится на основе непогашенной суммы кредита за вычетом совокупных сбережений на одном или нескольких депозитных счетах. Несмотря на сохранение доступа к сберегательному счёту, снятие средств приводит к увеличению основной суммы для последующих ипотечных платежей. Возможность привязать несколько сберегательных счетов, включая счета членов семьи, к офсетной ипотеке дополнительно позволяет снизить основную сумму и, следовательно, уменьшить проценты по оставшемуся долгу.
Пример офсетной ипотеки
Иллюстративно: семья Смитов имеет текущую основную сумму $225,000 с процентной ставкой 5%. Одновременно у них на сберегательном счёте у того же кредитора находится $15,000 и за последний месяц снятий не было. Расчёт предстоящего процентного платежа по офсетной ипотеке производится с уменьшенного баланса $210,000, полученного вычитанием сбережений из основной суммы кредита ($225,000 – $15,000 = $210,000).
Преимущества офсетной ипотеки
Выбор офсетной ипотеки предоставляет привлекательный путь для погашения ипотечного кредита. Заёмщик может направлять небольшие платежи на уменьшение основного долга вместо обслуживания процентов. Такой стратегический подход ускоряет сокращение остатка по кредиту.
Одновременно, поскольку эти платежи связаны с сберегательным счётом заёмщика, он сохраняет доступ к средствам при необходимости. Эта гибкость сочетает в себе преимущества быстрого погашения ипотеки и аккумулирования сбережений на инвестиционном счёте.
Заключение
Концепция офсетной ипотеки объединяет традиционные элементы ипотеки с депозитными счетами, позволяя заёмщикам использовать эти счета для уменьшения остатка по ипотеке и, следовательно, снижения ежемесячных платежей. Хотя офсетные ипотеки широко распространены в мире, налоговое законодательство США в настоящее время препятствует их внедрению. Выбор офсетной ипотеки выгоден заёмщикам: он позволяет направлять меньшие платежи на основную сумму вместо процентов, способствуя эффективному погашению и сохраняя финансовую гибкость. Такая стратегия не только ускоряет уменьшение ипотеки, но и даёт двойную выгоду — быстрое погашение и накопление сбережений.